Технічна місія Міжнародного валютного фонду (МВФ) склала рекомендації для Державної служби статистики України (Держстат) у зв’язку з його планами впровадити новий гедоністичний метод (hedonic method) для формування індексів цін на ринку житлової нерухомості – з урахуванням важливих характеристик оцінки житла, наприклад, таких як його розташування.
“Дані по вторинному ринку відомство (Держстат) отримує безпосередньо від платформи OLX, з якою було укладено меморандум про взаєморозуміння у 2023 році. Місія запропонувала забезпечити отримання Держстатом невідфільтрованих даних платформи, що включають відомості про нерухомість менше ніж 30 кв. м і більше ніж із трьома кімнатами”, – ідеться, зокрема, у звіті, який було опубліковано 2 серпня на сайті МВФ за підсумками роботи місії 8-12 квітня цього року.
Згідно з документом, для підвищення якості індексу цін на нерухомість в Україні Держстат вирішив використати нові джерела даних та оновлений підхід із використанням гедоністичної регресії. Це дасть змогу підвищити точність і повноту індексу завдяки більш детальним географічним даним, врахуванню якісних характеристик житла, що впливають на ціну, і наблизить методологію українського індексу до європейських стандартів.
Гедоністичний підхід передбачає збереження ключових ціноформувальних характеристик житла під час формування індексу цін: цінової пропозиції, місця розташування, атрибутів житла (рік побудови, матеріали, поверховість, площа тощо). Не всі характеристики враховуються при складанні індексу через надходження неповної інформації, проте даних про деякі з них достатньо для застосування нового методу, вважають у МФВ. Пропонується розширити охоплення даних і включити в індекс як квартири, так і будинки.
Також слід збирати більш детальну інформацію про місцезнаходження житла: крім міста й області можна враховувати також адміністративні райони та поштові індекси, оскільки ці показники суттєво впливають на ціноутворення, зазначено у звіті.
Зазначається, що наразі дані щодо первинного ринку Держстат збирає вручну, шляхом збору онлайн-даних на сайтах забудовників. Фахівці місії рекомендують розширити збір даних у регіонах із низькою репрезентативністю.
Документ рекомендує виключити з індексу дублікати даних для наявних об’єктів нерухомості, однак залишити їх для нового житла. Таке рішення пояснюється тим, що забудовники можуть пропонувати схожі квартири за однаковою ціною. За 2023 рік було виявлено 75 дублікатів оголошень на вторинному ринку житла і 17 на первинному.
Також пропонується розглянути можливість проведення стратифікації (групування – ІФ-У) даних. Під час місії було сформовано експериментальні страти на основі шести регіонів і двох типів нерухомості (первинний і вторинний ринок), а також складено експериментальні гедоністичні індекси з поправкою на якість для регіональних верств. Держстат має врахувати ці дані під час формування індексу цін на житло за підсумками першого кварталу 2024 року, йдеться у звіті.
“Держстату України слід провести як внутрішні, так і зовнішні консультації для ухвалення рішення про відповідну стратифікацію даних. Після впровадження не рекомендується змінювати стратифікацію. Для забезпечення можливості компіляції стабільних індексів кожна страта повинна містити достатню кількість спостережень кожного кварталу. Крім того, для кожної страти можна розробити індивідуальні моделі, які дадуть змогу проводити більш тонке коригування якості”, – йдеться в рекомендаціях.
У звіті наголошується, що Держстату рекомендується переглянути і минулі індекси цін на нерухомість відповідно до нового підходу для формування більш точних ретроспективних даних для подальшого аналізу. Наразі політика відомства не передбачає перегляду опублікованих індексів. Крім того, пропонується змінити структуру публікацій статданих, зокрема публікувати квартальні, річні та піврічні темпи зростання цін, а також тривалу динаміку для загального індексу та підіндексів до певного року.
Можливість перегляду минулих індексів і структури публікацій Україна розгляне після завершення війни, зазначається у звіті.
Згідно з документом, у місії брали участь представники Держстату, які пройшли практичне навчання щодо застосування нового підходу.
“Місія продовжить надавати підтримку органам влади в міру необхідності, доки реалізується узгоджений план роботи (…) Якщо влада реалізує рекомендації, викладені у звіті, то методологічні та технічні специфікації індексу цін на житло значною мірою відповідатимуть європейському законодавству. Технічна підтримка сприятиме подальшій гармонізації індексів цін”, – йдеться в документі.